提到美国买房，许多人第一反应是“性价比高”：同样的预算，和亚洲动辄几百万人民币的高房价相比，美国不仅房子更大、社区环境更宽敞，居住舒适度也高出不少。
但不少人忽略了一个关键问题——在美国真正拥有房产之后，所要承担的长期持有成本并不低。尤其是房产税，这笔每年都要缴的费用，往往才是美国“房奴”最大的负担。
房产税 (Real Estate Tax) 和财产税 (Property Tax) 是一回事吗？
在讨论相关费用时，人们常会把“房产税”（Real Estate Tax）和“财产税”（Property Tax）混为一谈，甚至在许多解释资料中也会交替使用这两个词。但实际上，这两者之间有本质上的区别：
简单来说，房产税属于财产税的一种，专指针对不动产（例如房屋、土地）征收的税；而财产税的范围则更广，还包括如汽车、机械设备等可移动资产（movable assets）。尽管在实际生活中，尤其是各种县市政府寄出的账单和表格上，很多时候都会直接用Property Tax来指代房产税，但在法律和税务概念上，二者并不能完全划上等号。
快速认识美国房产税
南加州San Bernardino County的地税单
在美国，每个州、每个郡，甚至每个学区的财政预算都不一样，因此房产税的计算方式也各不相同。各地政府会根据实际需要设定税率，然后对房产进行评估，再按评估值来收税。总体来看，房产税通常占房屋估值的1%到3%左右。比如在加州，不同城市的平均税率大致落在0.8%到1%区间；而在一些新开发的小区，这个数字还可能更高。
这笔税收主要用于维持社区运作，比如公立学校、治安维护、道路修缮、公园绿化以及本地医疗服务等公共项目。
虽然这笔税每年都得交，但在报税时，有部分房产税其实是可以抵扣的（前提是你采用“列举扣除”方式，而不是标准扣除）。不过根据现行法规，所有类型的财产税合并之后最多只能抵扣$10,000（夫妻分开报税则为$5,000），而且这个上限包含的不只是房地产税，还包括汽车税等其他税种。
每个州规定的缴税频率也不一样。像加州就是每年交两次，各付一半；新泽西则更细化，一年分四次来交。这也意味着，不同地区的房主每年要面对的房产税缴纳节奏差别不小。
需要注意的是，房产税是浮动的，每年可能都会根据评估价和地方法律略有变动。所以，不是你今年交多少，明年就一定一样。
想大概了解你所在地区的房产税水平？可以点这个在线计算器简单估算一下：
https://smartasset.com/taxes/property-taxes
什么是Mello-Roos Tax?
如果你在加州买的是新开发区域的房子，那你可能还得额外缴一笔名为“Mello-Roos Tax”的附加税。它也被称为CFD（Community Facilities Districts），主要用于资助新社区的基础建设，比如学校、公园、消防站、道路等。
这笔税通常按照房产估值的一定比例来征收，一般落在1%左右，缴纳年限从20年到40年不等。更重要的是，这项税费不能在报税时抵扣，但会跟房产税一起统一征收。
而且越新的小区，Mello-Roos Tax往往越高，毕竟新社区要修的东西更多。根据房屋的建造年份和所在地区，这笔税每月可能只要$25，也可能高达$300以上。
美国房产税如何计算
Lehi City举例 - 房地产税会用于各单位支出
简单来说，房产税的金额和房子的价值密切相关，而且每年都有可能调整。房产在税务上的定义，既包括了土地，也包括房子本身这两部分。
在计算房产税时，美国各地普遍采用“千分比税率”（英文叫 mill rate）来进行换算。具体算法是：用这个千分比去乘以你房产的“评估价值”（Assessed Value）。需要特别注意的是，这个评估值通常和房屋在市场上的售价（市值）并不完全一样，它是由地方政府专门用于税务目的所做的估价。
什么是“千分比”税率？
在美国，房产税的核心计算单位叫做“mill rate”，也就是“千分比税率”。简单来说，一个mill等于0.1美分，或者是每1000美元征收1美元税金。
举个例子就清楚了：
假如你的房子评估价值是$500,000，而当地的房产税税率是10 mills（也就是1%）：
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首先把$500,000除以1,000，得到500；
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然后再乘以税率10，得到：$500×10=$5,000。
也就是说，这套房一年需要缴纳$5,000的房产税。
房产税率是怎么算出来的？
房产税税率并不是联邦统一制定的，而是由你所居住地区的不同政府单位——包括郡、市、学区等——根据预算需求各自设定，最后汇总成一个“总税率”。
再看个例子：
假设某地区的所有房产总估值是$1亿美元，而该郡（County）希望通过房产税筹集$100万作为年度预算，那这一层级的税率就是：
$1,000,000÷$100,000,000=1%（或10mills）
再加上所在城市可能征收0.5%，学区可能征收3%……最终这个地区的总房产税率就会变成：
1%（郡）+0.5%（市）+3%（学区）=4.5%或45 mills
所以，房产税是“分层叠加”的结果，不同地区的总税率差距可以很大，也就解释了为什么同样价值的房子在不同城市税负会差很多。
房地产的估值 (Assessed value)
在计算房产税时，“估值价”（Assessed Value）和“市场价”（Market Value，也就是成交价）其实是两个不同的概念。市场价指的是房屋买卖时的实际成交金额，而估值价则是政府用来计算房产税的依据，两者并不完全等同。
通常会有两种情境需要对房产进行估价：
第一种是交易过程中，为了贷款，银行会请专业估价师对房产进行一次评估，根据评估结果决定是否发放贷款以及贷款额度。这种评估结果通常受市场波动影响较大。
第二种是地方政府每年定期更新的评估结果，参考房屋状况（比如是否装修、扩建）以及市场行情。这种评估相对稳定，主要用于确定房产税的应缴金额。
在进行估价时，评估人员会考量多项因素，比如建筑面积、房间数量等，并与周边相似房产进行对比，得出一个参考市值。随后，该市值会乘以当地政府设定的“估值比例”（Assessment Rate），从而得出“估值价”。这个比例在各州之间差异很大，通常介于80%-90%，但也有例外，比如：
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密西西比州仅使用10%的估值比例；
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麻萨诸塞州则接近100%。
估值计算公式如下：
Assessed Value=Market Value×Assessment Rate房产税计算方式则为：Property Tax=Assessed Value × Tax Levy
【举例说明】
假设小明在2019年以50万美元购入一处房产，自住两年。假设这段期间估值比例为80%，当地税率为8 mills（即0.8%），那么房产估值为：
50万美元×80%=40万美元
房产税为：40万×0.8%=3,200美元
在加州，还有一项颇具代表性的法律——第十三号提案（Proposition 13），自1978年实施至今，明确规定房产税不得超过房屋市值的1%。也就是说，即使房屋估值很高，若市值为50万美元，全年征税额度不得超过5,000美元。
为什么地税会涨？
综上所述，房产税上涨的背后其实主要有两个原因：税率上调与房屋估值上升。
1）税率上调
地方政府财政运作的主要来源之一便是房产税。当年度预算审核发现财政缺口时，为了维持公共服务的正常运行（如警政、教育、基础建设等），政府往往会提高税率来补足经费需求。不过在加州，《第十三号提案》（Proposition 13）对此有明确限制：每年的地税税率涨幅不得超过房产估值的1%；同时，房屋估值本身每年最多也只能上涨2%，除非发生房产交易（例如房屋转手），否则估值的增幅都受到限制。
2）房产估值上涨
房屋的估值来源，取决于是否有买卖或贷款行为：
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如果房屋涉及买卖或抵押贷款，那么估值通常由银行或贷款机构委托专业估价师进行评定，用于评估贷款风险；
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如果没有涉及交易，则由地方政府聘请评估员，每年按照固定周期进行房产估值更新。在估值过程中，评估员会参考同区域相似房型的近期成交价格，是否有新的内部装修、房屋升级情况；
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如果房屋用于出租，还会参考当地租金行情，以及灾后重建的潜在成本等。
通常，如果房屋没有易手，政府评估出的估值变化幅度较小。但一旦房屋完成交易，估值往往会显著上调。例如：
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小李在2025年以60万美元购入一套房产，此后几年都按60万计算地税；
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三年后小李以80万美元将房屋出售给小张，那么小张将以80万的价格为基础缴纳房产税。
